những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở việt nam trong giai đoạn hiện nay

LINK DOWNLOAD MIỄN PHÍ TÀI LIỆU "những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở việt nam trong giai đoạn hiện nay": http://123doc.vn/document/1052833-nhung-giai-phap-chu-yeu-thuc-day-phat-trien-kinh-doanh-bat-dong-san-o-viet-nam-trong-giai-doan-hien-nay.htm

5
- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhợng BĐS (bán).
Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bớc, các vấn đề phát sinh cần đợc
giải quyết trong thực tiễn KDBĐS. Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện và
khả năng của từng nhà đầu t mà hoạt động KDBĐS của họ có thể diễn ra với ít
giai đoạn hơn. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành
riêng.
1.3.4. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà đầu t: nhà đầu t là ngời phải ra những quyết định quan trọng nhất
trong KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu t nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do
vậy, họ phải tính toán kỹ lỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS nh thế nào để có
thể đem lại hiệu quả cao nhất.
Ngời cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính
tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những ngời cấp vốn cho các nhà đầu t dới
dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay của
các nhà đầu t.
Ngời môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa ngời bán và
ngời mua. Khi ngời bán và ngời mua gặp đợc nhau nhờ ngời môi giới thì ngời
môi giới sẽ thu đợc tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ ngời môi giới mà các giao
dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Những ngời phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời
xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc s.
Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thờng thực hiện các
công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t BĐS.
Chuyên gia định giá BĐS: là ngời có nhiệm vụ đa ra mức giá thị trờng cho
một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS. Nhà định
giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin
về BĐS trên thị trờng và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề
nghiệp để có thể đa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS.
Nhà quản trị BĐS: là ngời quản lý quá trình đa BĐS vào khai thác để đem
lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung
cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định
kỳ v.v.
Luật s trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp
đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ
sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu t, tham gia giải quyết các tranh chấp
trong việc sử dụng và sở hữu BĐS.
6
1.3.5. Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến
Đất trống: do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất
đai là có hạn, cho nên KD đất thờng có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy nhiên, đất là
một tài sản có tính thanh khoản thấp, KD đất thờng có độ rủi ro cao hơn KD các
BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu t vào loại hình BĐS này.
Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các BĐS khác, KD nhà ở có nhiều lợi
thế hơn: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công
việc KD không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng
có một sự hiểu biết tơng đối về loại BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn
v.v. Do vậy, KD nhà ở thờng sôi động hơn so với các loại hình KDBĐS khác.
Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lợng vốn đầu
t ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ với chất lợng
tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh
khoản thấp, việc KD phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và
kỳ vọng trong tơng lai của các nhà đầu t.
Kho chứa hàng cho thuê: KD loại BĐS này chịu ảnh hởng lớn từ các hoạt
động sản xuất công nghiệp và thơng mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu
cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các
xe vận tải. Việc KD không đòi hỏi vốn đầu t lớn và trình độ quản lý cao.
Các trung tâm thơng mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông
chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân c, các khu văn phòng làm việc. Việc
quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KDBĐS loại này phụ
thuộc nhiều vào sức mua của dân c, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế
của cộng đồng trong khu vực.
Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu t vào loại
hình BĐS này đòi hỏi một lợng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và
tính thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự
phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan, môi
trờng của địa phơng.
Các hoạt động dịch vụ liên quan: là những hoạt động hỗ trợ cho KDBĐS
và thị trờng BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, t vấn, định giá BĐS v.v. Những
ngời hoạt động trong lĩnh vực này là những chuyên gia về BĐS, giúp cho ngời
tham gia vào thị trờng BĐS có thể ra những quyết định đúng đắn.
7
1.3.6. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS
1.3.6.1. Nghiên cứu thị trờng
Nghiên cứu thị trờng BĐS là việc xác định và phân tích thị trờng đối với
một loại hàng hoá BĐS cụ thể, bao gồm 4 nội dung chính:
Phân tích cầu của thị trờng BĐS
Khi tiến hành phân tích cầu của thị trờng BĐS, cần phải xác định, phân loại
đối tợng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tợng khách hàng về các loại
hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động đến
cầu của từng loại hàng hóa BĐS. Mục đích của phân tích cầu là dự đoán xu hớng
phát triển của cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể để cho nhà đầu t có thể đa ra
một quyết định đầu t, một chiến lợc KD hợp lý và hiệu quả.
Phân tích cung hàng hoá BĐS
Phân tích cung hàng hóa BĐS có vai trò rất quan trọng, quyết định đến
chiến lợc KD của các doanh nghiệp. Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định
đợc khối lợng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trờng thông qua việc xác
định các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trờng. Việc đánh giá chất lợng của
các nguồn cung cũng rất quan trọng, vì chất lợng của mỗi nguồn cung phù hợp
với một đối tợng nhất định. Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố tác động đến
cung một loại BĐS cụ thể. Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác động của hệ
thống luật pháp và chính sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên thị trờng;
các chính sách về tài chính tín dụng v.v. và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá
biệt khác của từng địa phơng.
Phân tích cân bằng cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trờng
Về mặt lý thuyết, thị trờng BĐS cũng phản ứng giống nh bất cứ thị trờng
nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất
đặc thù của thị trờng BĐS nh: tổng cung về đất đai là cố định, lợng cung của các
BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng
của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v. Do vậy, sự mất cân bằng
cung cầu trên thị trờng BĐS thờng do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trờng luôn
có xu hớng tiến tới vị trí cân bằng, nhng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh
tranh hoàn hảo mà thờng cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng
trớc đó.
Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra nh sau:
Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá,
trong khi cầu về BĐS thờng thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên
tăng lên, sẽ làm cho thị trờng bị thiếu hụt một lợng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây
8
sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu,
làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và
cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao
hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngợc lại sẽ diễn ra nếu nh cầu giảm đột
ngột. Tuy nhiên trờng hợp này thờng ít xảy ra.
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu t sẽ là yếu tố quyết định điểm cân
bằng của thị trờng trong dài hạn. Các nhà đầu t chỉ quyết định xây dựng thêm
những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn
thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu t còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu đợc
lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu
cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao
hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các
nhà đầu t tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trờng,
làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trờng tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu t
tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ
đạt đợc khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều
hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và
thị trờng BĐS sẽ ổn định hơn.
Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trờng
Thị trờng BĐS cũng giống nh các thị trờng khác, quá trình hoạt động của nó
cũng mang tính chu kỳ. Do vậy, việc nghiên cứu, phân tích chu kỳ hoạt động của
thị trờng BĐS cũng rất quan trọng. Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động
của thị trờng, có thể xác định đợc thị trờng đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ
đó các nhà đầu t có thể đa ra đợc các chiến lợc, các kế hoạch đầu t, phát triển
KDBĐS hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh.
1.3.6.2. Định giá BĐS
Sự cần thiết của việc định giá BĐS
Giá cả là một thớc đo giá trị tài sản hoặc hàng hoá nào đó để cho các chủ
thể có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực hiện các nghiệp vụ về tài sản. Do vậy, việc
định giá BĐS là việc đa ra một thớc đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên
thị trờng tại một thời điểm đợc xác định với một mục tiêu cụ thể. Trong nền kinh
tế thị trờng thì thớc đo giá trị này chính là giá cả thị trờng.
Vai trò của định giá đợc thể hiện trong các trờng hợp sau:
- Trong chuyển nhợng quyền sở hữu và sử dụng BĐS.
- Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay.
- Xác định các loại thuế liên quan tới BĐS.
9
-Xác định các khoản bồi thờng thiệt hại BĐS.
-Định giá BĐS góp phần làm cơ sở cho việc tăng cờng vai trò quản lý NN
trong lĩnh vực BĐS.
Các phơng pháp định giá
Tuỳ theo từng loại hình và đặc tính của BĐS, ngời ta sử dụng các phơng
pháp khác nhau để định giá. Có hai loại hàng hóa BĐS thờng xuyên cần đợc định
giá, đó là:
Định giá BĐS đem lại thu nhập: Đối với các BĐS đem lại thu nhập thì giá
trị của nó phụ thuộc vào lợng thu nhập mà nó mang lại cho chủ sở hữu trong t-
ơng lai. Do vậy, lợng thu nhập đó chính là căn cứ để xác định giá trị thị trờng của
BĐS thuộc loại này.
Phơng pháp định giá thờng dùng đối với BĐS đem lại thu nhập là phơng
pháp chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập, còn gọi là phơng pháp thu nhập. Phơng
pháp này bao gồm 4 bớc chính:
1- Tính toán thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS.
2- Tìm kiếm các BĐS tơng tự đợc bán trên thị trờng.
3- Xác định hệ số chuyển hoá vốn từ các BĐS tham khảo.
4- Chia thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS cho hệ số chuyển hoá
vốn để xác định giá trị thị trờng của BĐS.
Phơng pháp thu nhập có thể đa ra một kết quả khá chính xác về các BĐS
đem lại thu nhập, là cơ sở để các doanh nghiệp xây dựng chiến lợc KD cho
mình.
Định giá BĐS sản nhà ở: Có hai phơng pháp:
Thứ nhất là phơng pháp so sánh giá bán. Nội dung của phơng pháp này là
định giá BĐS bằng cách tìm kiếm thông tin về các BĐS có các đặc điểm tơng
đồng về cơ bản, đã đợc mua bán trên thị trờng trong thời điểm gần nhất. Sau đó
so sánh, điều chỉnh những khác biệt của các BĐS đó với BĐS cần định giá, từ đó
có thể xác định đợc giá trị thị trờng của BĐS. Để phơng pháp này có thể đa ra đ-
ợc kết quả chính xác thì cần có thật nhiều thông tin về các BĐS đã giao dịch trên
thị trờng.
Phơng pháp thứ hai là phơng pháp chi phí. Yêu cầu của phơng pháp này là
xác định chi phí đầu t xây dựng lên BĐS, sau đó khấu trừ đi khoản hao mòn
giảm giá theo thời gian (hao mòn vô hình) và hao mòn do thực tế sử dụng (hao
mòn hữu hình), rồi cộng thêm giá trị của đất đai (không bị hao mòn) thuộc về
BĐS đó, kết quả nhận đợc sẽ là giá trị thị trờng của BĐS.
10
1.3.6.3. Huy động vốn cho hoạt động KDBĐS
Vốn trong KDBĐS bao gồm hai nguồn chính, đó là vốn chủ sở hữu và vốn
vay thế chấp. Thông thờng, vốn chủ sở hữu của nhà đầu t không đủ để thực hiện
các dự án. Do vậy, các nhà đầu t thờng phải dùng nhiều kênh huy động vốn khác
nhau để dẫn vốn đầu t cho dự án. Song, khi vay vốn thì công việc KD của doanh
nghiệp sẽ bị lệ thuộc vào nhiều yếu tố nh thời gian hoàn vốn, hình thức hoàn
vốn, tỷ lệ lãi suất v.v Điều này buộc các doanh nghiệp phải đẩy nhanh tốc độ
chu chuyển của vốn, nâng cao hệ số hoàn vốn, trong khi BĐS là một tài sản có
tính thanh khoản thấp, làm cho mức độ rủi ro trong KDBĐS sẽ tăng lên. Do đó,
một yêu cầu đợc đặt ra, đó là nhà đầu t sẽ phải xác định tỷ lệ vốn vay trên vốn
chủ sở hữu nh thế nào để giảm thiểu đợc rủi ro mà vẫn đảm bảo tính hiệu quả
của KD theo quy mô.
1.3.6.4. Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến hoạt động kinh doanh
BĐS
Công tác quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là một công cụ quan trọng và hữu hiệu
của NN trong việc thực hiện chức năng quản lý NN về đất đai. Nó còn đợc dùng
để định hớng sự phát triển của các thành phần kinh tế và giải quyết các vấn đề
bền vững xã hội. Thông qua QHSDĐ, NN xác lập cơ chế điều tiết và phân bổ
quỹ đất đai, qua đó để quy định, quản lý và kiểm soát hoạt động KDBĐS.
Nh vậy có thể thấy rằng QHSDĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng, là một
trong những căn cứ pháp lý cơ bản của KDBĐS. Đồng thời, việc thay đổi mục
đích sử dụng đất tác động rất lớn đến lợng cung hàng hóa BĐS trên thị trờng.
Mặt khác, việc nắm bắt đợc các thông tin về những thay đổi trong cơ cấu sử
dụng đất, các công trình dự kiến đầu t trong tơng lai v.v. sẽ cho phép dự đoán đợc
sự thay đổi giá trị của các khu đất, là cơ sở cho các quyết định đầu t, qua đó góp
phần quyết định sự thành công của một doanh nghiệp KDBĐS.
Hoạt động môi giới BĐS
Môi giới BĐS là một hoạt động dịch vụ nhằm hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS
và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS. Hoạt động môi giới cung
cấp thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS, qua đó thúc đẩy thị trờng
BĐS phát triển, khai thác nguồn thu cho ngân sách NN, góp phần ổn định trật tự,
an ninh xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS của NN.
Nh vậy, có thể thấy rằng, môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu đ-
ợc trong sự vận hành và phát triển của thị trờng BĐS. Với vai trò quan trọng nh
vậy nên hoạt động môi giới BĐS rất cần đợc khuyến khích phát triển.
11
1.4. Các yếu tố vĩ mô ảnh hởng đến hoạt động kinh doanh BĐS
1.4.1. Các yếu tố kinh tế -xã hội
Dân số, quy mô và kết cấu dân số: Tất cả mọi ngời trong xã hội đều có
các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giải trí v.v. do đó làm
xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm
hàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên
hay cơ học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm
tăng cầu về hàng hóa BĐS trên thị trờng. Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân
số theo độ tuổi, theo nghề nghiệp v.v. cũng ảnh hởng tới cầu BĐS.
Các hoạt động kinh tế: Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử
dụng đất và BĐS trong tất cả các ngành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi
phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho các ngành đó. Điều này dẫn tới sự gia tăng
các quan hệ giao dịch về đất đai và BĐS trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng BĐS
phát triển. Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển, số lợng lao động có việc làm
cũng nh thu nhập của ngời lao động tăng lên, làm tăng khả năng thanh toán của
họ đối với hàng hóa BĐS trên thị trờng. Do vậy, BĐS đợc tiêu thụ nhanh hơn,
kích thích các nhà đầu t tăng cờng thêm các BĐS mới vào nguồn cung trên thị tr-
ờng.
Mức lãi suất cho vay và các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực BĐS: Lãi
suất vốn vay là một trong những yếu tố chi phí đầu vào quan trọng nhất của một
doanh nghiệp KDBĐS, cùng với các điều kiện tín dụng có ảnh hởng tới hiệu quả
KD của doanh nghiệp. Do vậy, nếu nh các khoản vay có mức lãi suất và các điều
kiện tín dụng hợp lý thì sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS và ngợc
lại.
Các chính sách kinh tế xã hội của NN trong lĩnh vực BĐS: Chính sách
của Chính phủ và chính quyền các địa phơng cũng là một nhân tố có ảnh hởng
đến hoạt động KDBĐS. Đó là các chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành,
theo vùng kinh tế v.v. hay các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề xã hội
thông qua những u đãi cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào các mục tiêu của
Nhà nớc có liên quan đến BĐS.
1.4.2. Các yếu tố liên quan đến môi trờng pháp lý
Luật pháp của NN là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự tồn tại và
phát triển của thị trờng BĐS ở một quốc gia. NN ban hành các văn bản pháp luật
về đất đai và BĐS để tạo ra môi trờng pháp lý cho các hoạt động của thị trờng
BĐS và sử dụng chúng nh là một công cụ để kiểm soát và điều tiết thị trờng
12
BĐS. Các văn bản pháp luật mà NN thờng dùng để điều chỉnh các quan hệ trong
lĩnh vực BĐS nh Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật KDBĐS, Luật đầu t, v.v. Các chủ
thể khi tham gia vào hoạt động KDBĐS thì bắt buộc phải nắm rõ các quy định
trong các văn bản pháp luật này.
Trong hệ thống luật pháp của NN về đất đai và BĐS thì những quy định về
tài chính đất đai giữ một vị trí quan trọng. Nó giúp NN quản lý và định hớng sự
phát triển của thị trờng BĐS, đồng thời các khoản thu từ đất đai cũng chiếm một
phần không nhỏ trong ngân sách NN. Nó còn ảnh hởng đến hiệu quả KD của
doanh nghiệp, bởi vì các khoản tiền phải nộp liên quan đến đất đai cũng là một
trong những chi phí đầu vào của doanh nghiệp.
Tài chính về đất đai bao gồm các khoản thu sau:
-Tiền sử dụng đất (SDĐ).
-Tiền thuê đất.
-Thuế SDĐ nông nghiệp.
-Thuế nhà đất.
-Khoản thu khi chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ).
-Lệ phí trớc bạ v.v.
Nh vậy, có thể thấy rằng nếu những khoản thu về đất đai phù hợp với định
hớng phát triển của NN và thực tiễn KD thì sẽ góp phần tăng cờng vai trò quản
lý NN về đất đai, SDĐ tiết kiệm và hiệu quả, thực hiện công bằng xã hội và góp
phần quan trọng thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS.
1.5. Kinh nghiệm của một số nớc trong kinh doanh BĐS
1.5.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Về chế độ sở hữu đất đai, toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc QSH của
NN. Ngời sử dụng đất đợc một số quyền về đất đai, ví dụ nh QSDĐ có thể đem
chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp v.v. Tuy nhiên, họ phải sử dụng đất
theo đúng mục đích đã quy định trong bản QHSDĐ của NN và có xác định thời
hạn giao đất.
Trong thời gian qua, việc sửa đổi pháp luật về đất đai đã tạo động lực mạnh
mẽ, thúc đấy sự hình thành và phát triển của hoạt động KDBĐS ở Trung Quốc.
Theo một thống kê gần đây cho thấy, nếu nh trong năm 2001, Trung Quốc có
4.200 chủ đầu t BĐS, thì năm 2004, con số này đã tăng lên hơn 30.000. Cũng
trong năm 2004, tổng diện tích các toà nhà do các công ty quản lý BĐS khai thác
là 2.882,52 triệu
2
m
, diện tích nhà ở đã bán là 397,23 triệu
2
m
. Tổng doanh thu
từ việc bán các toà nhà thơng mại là 1.260,13 tỷ Nhân dân tệ, doanh thu từ việc
13
bán nhà ở là 1.035,96 tỷ Nhân dân tệ. Các số liệu này cho thấy tốc độ tăng trởng
của hoạt động KDBĐS của Trung Quốc là rất cao và quy mô tơng đối lớn. Tuy
nhiên, mức thu nhập của phần lớn dân c Trung Quốc còn thấp, do vậy khả năng
thanh toán của họ rất hạn chế. Nếu tính diện tích nhà ở bình quân đầu ngời thì
con số này còn khá khiêm tốn (bình quân 25,8
2
m
/ngời- số liệu năm 2003). Tỷ
trọng của ngành BĐS trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cũng còn rất nhỏ, chỉ
chiếm khoảng 2% GDP. Điều này cho thấy, ngành KDBĐS của Trung Quốc vẫn
gặp phải một số trở ngại nhất định, mà chủ yếu là những hạn chế trong hệ thống
luật pháp về đất đai và KDBĐS của Trung Quốc.
1.5.2. Kinh nghiệm của Mỹ
Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nớc Mỹ đã xây dựng đợc một hệ
thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huống
diễn ra trong thực tế. Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của
Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân. Quy
định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn,
có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất đai để sản xuất KD. Tuy vậy, luật pháp
Mỹ vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cá nhân
nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khai thác, sử
dụng đất đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất.
Có thể nói rằng, hoạt động KDBĐS của Mỹ phát triển mạnh là nhờ vào các
điều kiện thuận lợi về pháp luật cũng nh là môi trờng KD. Năm 2004, ngành
KDBĐS của Mỹ đóng góp 1451 tỷ USD vào GDP của Mỹ, chiếm hơn 12% trong
cơ cấu GDP, là ngành có tỷ trọng trong GDP cao thứ hai ở Mỹ. Về nhà ở, diện
tích nhà bình quân đầu ngời là 64,3
2
m
/ngời, và khoảng 2,5 ngời đã có một ngôi
nhà, thuộc loại cao nhất thế giới. Tổng diện tích BĐS thơng mại của Mỹ hiện có
khoảng hơn 6 tỷ
2
m
. Cũng trong năm 2004, tổng số doanh nghiệp trong ngành
KDBĐS ở Mỹ là 323.000 doanh nghiệp, chiếm 4,5% trong tổng số doanh nghiệp
tại Mỹ, thu hút 3,029 triệu lao động, chiếm 2,2% tổng số lao động ở Mỹ.
Các giao dịch BĐS ở Mỹ chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi các nhà môi giới
(Realtor). Tính đến năm 2005, có đến hơn 85% các giao dịch BĐS ở Mỹ đợc
thực hiện thông qua các Realtor. Hiện nay ở Mỹ có khoảng 1,3 triệu Realtor.
Những số liệu trên cho thấy hoạt động KDBĐS ở Mỹ rất phát triển, giữ vị trí
trung tâm trong nền kinh tế Mỹ. Ngành KDBĐS có vai trò thúc đẩy toàn bộ nền
kinh tế Mỹ phát triển, giải quyết một lợng khá lớn công ăn việc làm cho ngời lao
động, cũng nh đóng góp lớn vào tất cả các mặt còn lại của nền kinh tế Mỹ.
14
1.5.3. Nhận xét
Từ việc nghiên cứu hoạt động KDBĐS ở Trung Quốc và Mỹ, chúng ta có
thể thấy rằng:
Thứ nhất, pháp luật có tác động lớn đến sự hình thành và phát triển của thị
trờng BĐS và tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS.
Thứ hai, các dịch vụ về BĐS có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch
BĐS.
Thứ ba, NN có vai trò tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS.
Đồng thời, các chính sách của NN có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát
triển của ngành KDBĐS.
Thứ t, thị trờng BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trờng khác, đặc biệt là
thị trờng tài chính.